El fenómeno inmobiliario en la ciudad de Guadalajara, en Castilla-La Mancha, ha alcanzado proporciones sorprendentes en los últimos años. Tanto Fernando padre como Fernando hijo son testigos de este crecimiento mientras observan las obras de un enorme edificio en construcción en la calle Aguas Vivas. Hasta siete grúas se pueden ver alrededor de esta zona en expansión, que se ha convertido en el paradigma del auge inmobiliario que vive la segunda ciudad más poblada de la región.
La situación es tal que el padre comenta cómo su hija compró un apartamento en la misma área hace dos años, por un precio de 200.000 euros, y ahora su hijo ha adquirido uno en la nueva promoción por 20.000 euros más. Esta disparidad de precios refleja la locura que se vive en el mercado inmobiliario de Guadalajara, según confiesa Sergio Andrés, director de la inmobiliaria Inmoguada.
De hecho, según los últimos datos publicados por el experto Tinsa, Guadalajara es la capital de provincia donde más se han revalorizado las viviendas en el último año, con un aumento del 12,2% de septiembre a septiembre. Solo es superada por Almería, con un incremento del 12,8%. Esta tendencia también se extiende a toda la comunidad, donde Guadalajara se encuentra entre las dos primeras provincias en crecimiento de precios inmobiliarios, solo por detrás de Córdoba y por delante de Castellón.
El auge inmobiliario en Guadalajara se debe a varios factores. En primer lugar, su proximidad a Madrid, ya que la ciudad se encuentra a solo 42 minutos en coche del centro de la capital. Esto ha llevado a un aumento de la demanda de viviendas por parte de los madrileños, que encuentran en Guadalajara precios mucho más asequibles que en la capital. Según Tinsa, el metro cuadrado en Guadalajara tiene un precio similar al de ciudades madrileñas como Parla o Navalcarnero, pero está lejos de los valores de la zona sur de Madrid, como Móstoles o Fuenlabrada.
Además, la creación de empleo en los municipios cercanos, especialmente en el sector logístico, ha provocado movimientos migratorios hacia la provincia de Guadalajara. Mucha gente prefiere vivir en esta zona, más económica, y desplazarse todos los días a trabajar a Madrid. La buena conexión por carretera y tren facilita este desplazamiento diario.
La demanda de viviendas en Guadalajara también se ha visto impulsada por la pandemia, que ha llevado a muchas personas a buscar una vida más tranquila y espacios más amplios en las afueras de las grandes ciudades. Esto ha llevado a un aumento en la compra de viviendas unifamiliares en municipios cercanos, como Chiloeches, Tendilla o Sacelón.
Sin embargo, este auge inmobiliario también ha tenido consecuencias negativas, especialmente en el sector del alquiler. Los precios de los alquileres han aumentado de manera significativa en los últimos años, alcanzando actualmente una media de 800 euros al mes. Esto supone un aumento del 23% desde enero de 2015. La demanda de vivienda por parte de los trabajadores de las zonas industriales de la zona y de los madrileños que vienen a vivir aquí ha llevado a un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que ha provocado un aumento en los precios.
A pesar de este crecimiento desmedido, los expertos aseguran que Guadalajara sigue siendo más económica que Madrid. Muchos pequeños inversores han sido expulsados de la capital debido a los altos precios y han encontrado en Guadalajara una oportunidad para obtener rentabilidad a medio plazo. Aunque los precios han subido a dos dígitos, siguen siendo más asequibles que en otras ciudades.
En resumen, el auge inmobiliario en Guadalajara se debe a la proximidad a Madrid, la creación de empleo en los municipios cercanos y el precio más económico de las viviendas en comparación con la capital. Esto ha llevado a un aumento en la demanda de viviendas, tanto para compra como para alquiler, lo que ha provocado un incremento significativo en los precios. Aunque esta situación ha generado cierta preocupación, muchos consideran que Guadalajara sigue siendo una opción más asequible en comparación con otras ciudades cercanas.
Fernando padre y Fernando hijo observan las obras de un enorme edificio en construcción en la calle Aguas Vivas de Guadalajara, al norte de la ciudad. Hasta siete grúas se pueden ver alrededor de esta zona en expansión, salpicada de avenidas y zonas verdes y que se ha convertido en el paradigma del fenómeno que vive la segunda ciudad más poblada de Castilla-La Mancha (87.452 habitantes). “Mi hija compró el apartamento de al lado hace unos dos años. El de tres dormitorios cuesta 200.000 euros. Ahora mi hijo compró uno en la nueva promoción. Son los mismos metros cuadrados, el mismo arquitecto, las mismas calidades, con la piscina también… y te costará 20.000 euros más. “Ya basta”, exclama el padre.
«Los precios de la vivienda en Guadalajara llevan años y medio como una locura», confiesa Sergio Andrés, director de la inmobiliaria Inmoguada. Según los últimos datos publicados por el experto Tinsa, de hecho, Guadalajara es la capital de provincia donde más se han revalorizado las viviendas en el último año (12,2% de septiembre a septiembre) sólo superada por Almería (+12,8%). La tendencia es realmente extensible a toda la comunidad, donde Guadalajara (+12%) se sitúa entre los dos primeros países en crecimiento de precios inmobiliarios, detrás de Córdoba (+12,3%) y por delante de Castellón (+10,8%).
“No nos falta trabajo. Tenemos un promedio de ventas bastante bueno. Y no sólo en la capital. Con la pandemia, la cuestión rural ha cobrado fuerza. Mucha gente prefiere ir a las ciudades., hasta viviendas unifamiliares. Chiloeches, Tendilla, Sacelón… Acabamos de abrir oficina en Tórtola de Henares y ya hemos vendido diez casas en dos meses y medio”, admite el agente inmobiliario Andrés, que como otros expertos del sector coincide en decir Diagnóstico de esta burbuja manchega: la proximidad de Madrid -está a sólo 42 minutos en coche del centro de la capital-, la creación de empleo en los municipios cercanos, especialmente en el sector logístico, que ha provocado movimientos migratorios hacia la provincia, y el precio mucho más barato que en Madrid.
Clientes madrileños
Según Tinsa, el metro cuadrado en la capital Caracas cuesta 1.583 euros (1.316 euros el m2 de media en la región), a un precio similar al de ciudades madrileñas como Parla (1.598) o Navalcarnero (1.597), pero muy alejado de la zona sur, como Móstoles (1.932) o Fuenlabrada ( 1.868) o Alcalá de Henares (1988). “Estamos recibiendo muchos clientes de Madrid, que pueden comprar aquí a precios mucho más bajos. Pasa por todas las grandes ciudades; Al final, los municipios vecinos también ven aumentar el precio de sus viviendas”, afirma Marta Aragonés, directora de Alcarria Real Estate. «Aquí todavía se pueden comprar pisos por 110.000 o 120.000 euros, y muchos los compran sin hipoteca. El caso es que en Madrid no hacen nada con ese dinero. Ese piso está reformado y en poco tiempo lo tienes en alquiler”, razona sobre un hecho que se repite muchas veces. Pequeños inversores que, expulsados de Madrid por los altos precios, compran aquí para conseguir rentabilidad a medio plazo.
Los precios suben a dos dígitos
El coste medio del alquiler de una casa alcanza actualmente los 800 euros, frente a los menos de 650 euros que se pagaban en enero de 2015, según Fragua de Atlas Real Estate. El euro por metro cuadrado pasó de cinco euros al mes a 7,8, lo que supone un 56% de aumento en los últimos ocho años, según Brains Real Estate. A nivel provincial también hubo aumentos, pero más moderados. En el mismo período, los alquileres aumentaron aproximadamente un 40%.
“En las aguas vivas [la zona de nueva construcción] Los alquileres han aumentado espectacularmente», confiesa un comerciante frente al ayuntamiento de Guadalajara, situado en la peatonal calle Mayor, donde varios carteles anuncian locales en venta. «En esta zona se han reformado muchos edificios de alquiler, pero en este caso eran pisos pequeños», confirma Paco López, de la inmobiliaria Bravo López Gestión, quien afirma que el aumento tanto de los precios de compra como de alquiler no es especulativo.
Esto tiene que ver, asegura, tanto con el aumento de precios de los materiales de construcción como con que La demanda de vivienda es mucho mayor por parte de los trabajadores de las zonas industriales de los municipios de la zona y de los madrileños, que viene a vivir aquí porque es más barato y va todos los días a la capital a trabajar. Puedes hacerlo bien en coche -los atascos son constantes en la A-2- o desde Cercanías: se llega a Atocha en una hora y diez minutos.
“El alquiler aquí se ha vuelto loco. «Piden entre 650 y 800 euros al mes por un piso de dos habitaciones cuando alguien que trabaja en logística tiene un salario medio de 1.400», revela el experto, que subraya que, aunque todavía queda terreno libre para edificar, El nuevo Plan Urbano está a punto de implementarse que desbloquee más tierras, aunque aún tardará años en llegar.
“Mi cuñado”, dice Ángel, albañil, “tiene una casa en alquiler y empezó con 400 euros y ahora la tiene por 850 euros, y la casa no es nueva. Ya tiene entre 14 y 15 años». “Trabajo por toda España y es escandaloso cómo ha aumentado la vivienda en todos lados, pero aquí, aunque ha aumentado mucho, sigue siendo barata. Nuestra hija compró un apartamento nuevo de tres habitaciones y 130 metros cuadrados por 250.000 euros. Ese piso en Madrid valdría el doble o más. Esta sigue siendo una ciudad dormitorio de Madrid”.
Aunque el gran aumento se produjo en el último año, Guadalajara vive esta tendencia desde hace varios años. Aunque alrededor del 13,5% de sus viviendas están vacías, cifra similar a la estadística nacional publicada por el INE, Los precios medios pasaron de 166.000 euros en enero de 2015 a más de 225.000 euros en 2023.según datos extraídos de la plataforma Fragua by Atlas Real Estate.
El euro por metro cuadrado, cifra ofrecida por el Colegio de Registradores y elaborada por Brains Real Estate, se ha apreciado un 32% desde 2014. A nivel provincial los aumentos son prácticamente los mismos, incluso ligeramente superiores. Todos estos incrementos se dan en un contexto donde se promueve poco en el municipio de Guadalajara. Desde 2012, Sólo en 2018 se entregaron más de 300 viviendas. La cifra se duplica a nivel provincial, pero incluso estas son cifras ridículas, comparadas con lo que se construyó durante la burbuja, pero también en los años 80 y 90. Sin ir más lejos, en la provincia de Guadalajara se entregaron casi 15.000 viviendas entre 2007 y 2008. , mientras que entre 2015 y 2016 no llegó a 600.
amplias avenidas
Actualmente, El único sector en expansión es el de Aguas Vivas. Urbanizaciones de bloques de cinco y seis plantas, en muchos casos con piscina, salpican un vasto territorio de amplias avenidas. El Bulevar Clara Campoamor, con un enorme camellón ajardinado y arbolado con terrazas de hostelería y bancos para sentarse, no tiene nada que envidiar a las nuevas zonas residenciales de Alcobendas o Boadilla del Monte, por ejemplo. Aquí hay tiendas, peluquerías, gimnasio, varios restaurantes… ahí es donde hay vida, pero los vecinos se quejan de que más allá «no hay servicios».
«Esta zona es muy bonita, la verdad, así que no hay nada para alquilar», admite Germán, un empresario, que confirma que mucha gente viene a vivir aquí desde Madrid. «Muchos trabajadores de la salud de Cuenca, por ejemplo, han venido a trabajar al hospital y a fijar su residencia aquí», dice Fernando Jr., policía, quien revela que de los nuevos condominios habrá varios para alquilar con cierta protección pública. . “Aquí también vinieron los de Alcalá, y pronto construirán allí la base GEO”. [pegada a la CM-10]. Ya verás…».
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